天津市人民政府关于天津市公有住房售后维修管理暂行规定

1. 天津市人民政府关于天津市公有住房售后维修管理暂行规定

第一条　为加强公有住房出售后的维修管理，明确管理、修缮责任，保障房屋的居住安全和正常使用，根据《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部令第5号）制定本规定。第二条　本规定适用于在住房制度改革和危陋房屋改造还迁安置中向个人出售的公有住房的售后维修管理。已实行物业管理、委托管理等维修管理模式的，按照有关规定执行。第三条　各区、县房地产行政主管部门依照本规定，对其所辖区域内公有住房的售后维修管理进行指导、监督和管理。第四条　公有住房售出后，在当地房地产行政主管部门的指导下，由各相关房屋所有人选举成立管房组织，负责售后房屋的维修管理、监督维修费用的使用、组织制定相关房屋所有人共同遵守的协议，并协助有关部门调解相关房屋所有人之间的住房纠纷。第五条　不具备成立管房组织条件的，售后房屋的维修管理暂由售房单位负责。售房单位可委托房地产经营或物业管理单位实施维修管理。
　　售房单位按有关政策规定从售房款中提取一定比例资金作为售后房屋物业管理基金。物业管理基金要单独立帐，专项使用。第六条　房屋售出后一年内，其共用部位、共用设施设备由售房单位负责保修。第七条　房屋所有人和售房单位应当定期对房屋进行安全检查和维修养护，并接受房屋所在地房地产行政主管部门的指导、监督和管理。第八条　房屋出售后要建立共同部位和共用设施设备维修基金，其来源是：
　　（一）售房单位从售房款中提取10％的维修基金；
　　（二）购房人交纳的相当于购房款1％的维修基金；
　　共用部位和共用设施设备维修基金，要专户存入银行，由售房单位专项使用，并接受相关房屋所有人的共同监督。第九条　共用部位和共用设施设备维修基金按下列用途专项使用：
　　（一）支付售后房屋定期安全检查的费用；
　　（二）垫付急修工程所需费用；
　　（三）支付共用部位和共用设施设备的维修费用。第十条　共用部位和共用设施设备的维修费用，由建立的共用部位和共用设施设备维修基金解决。维修资金不足时，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面积分摊。
　　共用部位包括全部承重结构（楼盖、梁、柱、内外墙体、基础）、屋顶、外墙面、档梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设施设备包括户分电表以外的设备和线路、户分水表以外的水上管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道（排气孔道）、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。第十一条　供暖设备、电梯、高压水泵、燃气管道等共用设施设备的管理、运行、维修、更新等按有关规定执行。
　　住宅建筑以外的公用配套设施，由有关部门按职责分工进行管理和维修。第十二条　售出房屋的自用部位和自用设备的维修和维修费用，由房屋所有人负责和承担。
　　自用部位包括：户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇，自用阳台及户内其它装修。自用设备包括户分电表以内电器及线路（包括户分电表）、户分水表以内的管道及配件（包括户分水表）、卫生器具和相关的下水管道。第十三条　上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道向下层渗水、漏水的，由上层房屋所有人负责修缮。第十四条　为适应房屋所有人修缮房屋和设施设备的需要，售房单位应开展代修服务，做到及时检修，合理收费，保证质量。对急修工程先抢修后结算，抢修完工后再向房屋所有人结算。第十五条　房屋所有人对房屋及其设施设备不得私自拆改，需要进行拆改、维修的，须经售房单位或维修管理责任单位批准后方可施工。临街门窗和阳台进行维修时，其形式和颜色应与该幢房屋主体外型设计保持一致。第十六条　房屋所有人不得侵占房屋的共有部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用设施设备正常使用、运行有影响的自用设备。维修共用部位和共用设施设备时，房屋所有人要积极配合，不得借故阻挠。第十七条　因装修、维修或自用设备使用不当，造成共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负责修缮及赔偿。第十八条　当事人因房屋使用、修缮等问题发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的由管房组织或区、县房管部门进行调解，也可向人民法院起诉。第十九条　本规定由天津市房地产管理局负责解释。

2. 天津公用公房维修范围拟调整

维修费从租金总额中提取比例调整为“不低于65%”
天津北方网讯：为继续做好我市公用公房维修管理，确保房屋安全使用，日前，市住房城乡建设委重新修订了我市公用公房维修范围，面向社会公开征求意见。
2017年，我市印发公用公房维修范围的通知，规定了维修管理的原则、范围、资金来源和责任，为做好公用公房维修管理、提高服务水平提供了政策依据。5年来，全市累计维修市级公用公房105.41万平方米，使用修缮资金7588万元，受益单位208个；累计维修区级公用公房174.1万平方米，使用修缮资金13997.81万元，受益单位803个，确保全市公用公房使用单位办公用房的安全、正常使用。
此次重新修订明确了公用公房查勘的主体为管理单位，参照《市住房城乡建设委关于印发天津市直管公产房屋管理办法的通知》，公用公房维修费从租金总额中提取比例由“不低于60%”调整至“不低于65%”。
近年来，我市新接管的部分公用公房采取地热等供热形式，此类热源及一次管网为供热生产设施，不属于房屋本身的采暖设施设备，应由供热专业部门或承租人负责维修，因此重新修订后不纳入修缮范围，在采暖、给排水维修范围中，增加了“热源及一次管网除外”的描述。
此外，重新修订后的政策对于维修范围以外部位的维修责任，增加了避雷设施及其他外檐装饰装修等超出公用公房维修范围的项目。避雷设施与消防设施、电梯同属需要专业技术部门检修、检测的设施设备，应由承租人委托专业部门负责维修养护。玻璃幕墙及其他外檐装饰装修属于超出办公功能以外，承租人为满足个性化装饰需求实施的，应由承租人负责维修，因此，对这两项维修内容也在此次修订中予以明确。
来源：北方网